Los derechos de gestión de tierras agrícolas (FMR) en préstamos hipotecarios se han promovido como un instrumento central de la reforma del crédito rural en China, sin embargo, el programa ha fracasado consistentemente en sostenerse en ausencia de una facilitación gubernamental directa. Basándose en cinco condados piloto nacionales y provinciales en la provincia de Henan, este estudio investiga los factores estructurales subyacentes a este fracaso de sostenibilidad. Empleamos un diseño de métodos mixtos secuencial: análisis de teoría fundamentada de entrevistas en profundidad, documentos de políticas e informes de medios de cinco sitios focales para construir inductivamente un marco de restricciones, seguido de la validación mediante modelado de ecuaciones estructurales (SEM) utilizando 1055 respuestas de encuestas. Nuestro análisis de teoría fundamentada identifica tres categorías de restricciones internas: inseguridad en los derechos de propiedad, un mercado secundario de tierras débil y riesgo agrícola a nivel de sujeto, y una restricción ambiental externa, que en conjunto producen un estado de no reconocimiento mutuo: ni las instituciones financieras ni los hogares agrícolas consideran el FMR como colateral legítimo. Notablemente, el efecto de la aceptación del colateral en la disposición de los agricultores a hipotecar es estadísticamente insignificante, revelando que las barreras del lado de la demanda están más arraigadas de lo que las mejoras institucionales del lado de la oferta pueden resolver por sí solas. Estos hallazgos desafían la premisa de que la formalización legal de los derechos de la tierra es suficiente para generar actividad crediticia impulsada por el mercado, y llaman la atención sobre el igualmente importante papel del desarrollo del ecosistema institucional, que abarca los mercados de tierras, la capacidad de tasación, la infraestructura de supervisión y la cultura del crédito rural. Las ideas tienen una relevancia directa para las economías en desarrollo que exploran el crédito agrícola respaldado por tierras como una estrategia de financiamiento rural.