La interacción entre la disponibilidad de tierras y el mercado de la vivienda destaca la importancia de la intervención gubernamental a través de políticas de tierras. Las políticas de tierras efectivas aseguran la disponibilidad oportuna de terrenos y facilitan la participación del sector privado en el desarrollo de viviendas. Este estudio examina cómo las políticas públicas de tierras influyen en el desarrollo de viviendas formales por parte del sector privado, con un enfoque particular en las estrategias de acaparamiento de tierras, mecanismos que implican la adquisición y retención de terrenos para su uso futuro, asegurando la disponibilidad y capturando aumentos de valor. Si bien la política de acaparamiento de tierras tiene como objetivo servir a los beneficios públicos, el acaparamiento de tierras por parte del sector privado a menudo prioriza el lucro, creando desafíos de gobernanza que moldean los resultados del desarrollo de viviendas. Este documento analiza este fenómeno en el contexto de Indonesia, desarrollando un marco analítico de legitimidad, efectividad, eficiencia y equidad. Como un país de rápido crecimiento con importantes retrasos en la vivienda y un mercado dominado por el sector privado, las regulaciones de tierras en Indonesia presentan un caso crítico para examinar estas dinámicas. Nuestro análisis muestra que, si bien las regulaciones del marco regulatorio enfatizan la consolidación, adquisición y desarrollo de tierras como instrumentos para facilitar la participación del sector privado en el desarrollo de viviendas, la débil aplicación y las ambigüedades regulatorias a menudo socavan su efectividad. Los hallazgos indican que el acaparamiento de tierras por parte del sector privado es en gran medida especulativo, impulsado por estrategias de maximización de beneficios en lugar de la provisión de viviendas, y se ve reforzado por la aplicación inconsistente de políticas a nivel municipal. Un estudio de caso municipal ilustra aún más cómo los desafíos de gobernanza y el cumplimiento discrecional permiten a los desarrolladores privados priorizar la rentabilidad sobre las necesidades de vivienda asequible delineadas en las políticas públicas. Si bien las políticas de tierras en Indonesia se enmarcan como herramientas de planificación integral, su implementación a menudo favorece a beneficiarios específicos, limitando su impacto social más amplio.